Agente imobiliário: quais são os custos?

custos do agente imobiliário

No momento da compra de uma casa, em particular, os custos de corretagem constituem uma parte não desprezível dos custos acessórios, e quando se trata de locação surgem reiteradas reclamações sobre a imputação dos custos regulamentada desde 2015. O especialista Quantoe explica em nossa entrevista quanto custam as imobiliárias e de que depende.

Pergunta: Quais são os custos do corretor de imóveis?

Especialista Quantoe: Isso varia de região para região e também é em parte uma questão de negociação - então você não pode dizer isso de forma geral.

Em primeiro lugar, deve-se diferenciar fundamentalmente entre:

  • vendendo uma propriedade residencial
  • alugar um imóvel residencial e
  • a situação com imóveis comerciais

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Venda de agente imobiliário

Os agentes imobiliários recebem um pagamento pro rata de ambos os lados ao vender um imóvel

Quando uma propriedade é vendida, o comprador e o vendedor pagam uma porcentagem do preço de venda ao agente. Porém, divergindo disso também é possível que apenas o vendedor pague (a chamada "comissão interna") ou apenas o comprador pague (a chamada "comissão externa").

Para o valor total da comissão do corretor, há um limite superior diferente dependendo do estado federal de acordo com a chamada "comissão do corretor local".

Na maioria dos estados federais é de 7,14% do preço de compra, em Hamburgo é de 6,25% e em Hesse e Mecklenburg-Pomerânia Ocidental é de 5,95% do preço de compra. Os distritos urbanos individuais também podem ter regulamentos diferentes em relação à comissão local.

A distribuição entre comprador e vendedor pode ser projetada livremente. A comissão externa exigida deve ser declarada em todos os anúncios da corretora; em princípio, o comprador também pode negociar o valor da comissão com a corretora.

Na maioria dos estados federais, o limite máximo de distribuição entre comprador e vendedor é a metade da comissão total de ambos. Somente em Berlim, Brandemburgo, Hamburgo e Hesse é que toda a comissão de compra pode ser imposta ao comprador.

Aluguel

O chamado princípio de pedido está em vigor para aluguel de propriedade residencial desde 1º de junho de 2015. Isso significa que quem tem que pagar ao corretor que o “ordenou”, ou seja, o comissionou.

Se o locador usar um corretor para intermediar o apartamento, ele é o único a pagar a comissão do corretor (no máximo dois aluguéis líquidos mais IVA).

O repasse desses custos ao locatário é proibido e punível. As violações desta regra são puníveis com multas até EUR 25.000. No entanto, sempre existem casos individuais de repartição inadmissível de despesas, por exemplo, através de indemnizações excessivas na retoma do apartamento, de ser forçado a assinar um contrato de corretagem posteriormente ou através de acordos de antecedentes e utilização de diferentes corretores. Ovelhas negras são inventivas.

Como inquilino, você só precisa pagar a comissão de um corretor se realmente contratar o corretor e por escrito para procurar um apartamento. Deve haver uma mediação que pode ser rastreada até o corretor - o corretor pode não ter o apartamento na carteira. Só então o senhorio pode solicitar o pagamento da comissão do corretor.

Situação em imóveis comerciais

Quando se trata de aluguel de imóveis comerciais, o princípio do pedido não se aplica. Aqui, os inquilinos também pagam taxas de corretagem, como acontecia antes de 2015.

Custo de amostra

Compramos uma casa por 350.000 euros na Turíngia. A comissão (taxa máxima) é dividida igualmente entre comprador e vendedor.

Publicarpreço
Comissão total (7,14%)EUR 24.990
Participação de vendedores (3,57%)EUR 12.495
Participação de compradores (3,57%)EUR 12.495

Os custos mostrados aqui se referem a um estado federal específico fora dos distritos urbanos. As taxas de corretagem em outros estados federais e após negociação com a corretora também podem ser diferentes.

Pergunta: O que determina os custos do corretor de imóveis?

Preços de corretores imobiliários

Normalmente um corretor recebe um percentual do valor do imóvel para a mediação

Quantoe Expert: Disso depende:

  • seja para venda ou aluguel
  • se é uma propriedade residencial ou um espaço comercial
  • qual valor de comissão é negociado com o corretor
  • qual distribuição de comissão (no caso de uma venda) é negociada entre comprador e vendedor

A margem de negociação com o corretor pode não ser muito grande em casos individuais, mas você deve definitivamente tentar aproveitá-la ao máximo. Com os proprietários em particular, também é aconselhável negociar os serviços incluídos em um pacote completo e possivelmente uma comissão mais baixa.

Pergunta: Os custos de corretagem podem ser deduzidos do imposto?

Especialista Quantoe: Em princípio, isso é possível tanto para inquilinos quanto para proprietários.

Isso é relativamente fácil com o locador: ele pode deduzir facilmente os custos de corretagem pagos (e documentados) de sua receita de aluguel, se tiver que declará-los no imposto.

É um pouco mais difícil com o inquilino. Se houver taxas de corretagem, elas podem ser reclamadas durante os custos de mudança. Na maioria dos casos, isso provavelmente irá além da taxa fixa normal de mudança (EUR 811 para solteiros ou EUR 1.622 para casais, divorciados e pais solteiros mais EUR 357 para cada criança que se muda). Neste caso, no entanto, as respectivas despesas individuais da mudança podem ser reclamadas com os respectivos recibos. A melhor coisa a fazer é consultar seu próprio consultor tributário ou buscar orientação de assistência tributária salarial, uma vez que existem outras opções de dedução fiscal em relação a mudanças.