Construindo um prédio de apartamentos: você deve esperar esses custos

custos de construção de casas multifamiliares

Se você pensa no futuro, muitas vezes constrói um prédio de apartamentos - também como um investimento de capital. Em entrevista, o especialista Quantoe explica detalhadamente quais os custos que se podem esperar para a construção e quais os limites de custos para a rentabilidade.

Pergunta: Um prédio de apartamentos como investimento?

Quantoe Expert: Claro. Se existem vários apartamentos que podem ser alugados, isso leva a um retorno muito interessante a longo prazo - dependendo de onde e do tamanho da construção. Isso cria uma renda de longo prazo que, dependendo da localização e do ambiente, também é relativamente segura e permanente.

Em comparação com outras formas de investimento de capital, a construção de casas é frequentemente negligenciada hoje, mas na verdade não parece tão ruim quando se constrói prédios de apartamentos. Principalmente quando as taxas de juros são baixas e não há muitos investimentos lucrativos e ao mesmo tempo seguros no mercado. Claro, você também deve calcular e planejar cuidadosamente com o prédio. Custos e receitas devem definitivamente estar em equilíbrio aqui.

Pergunta: Quanto custa um prédio de apartamentos em geral?

custos de construção de casas multifamiliares

2.000 € por metro quadrado não são incomuns em um prédio de apartamentos

Especialista Quantoe: Claro, você não pode dizer isso em todos os aspectos - depende de muitos fatores e, claro, do tamanho da casa e da construção.

Em geral, entretanto, os custos de uma casa são geralmente considerados entre 1.200 EUR por m² e 2.000 EUR por m². O preço sempre depende um pouco de onde exatamente você constrói.

Na maioria dos casos, porém, você terá que assumir um preço mínimo de 1.500 euros por m², abaixo do qual só é possível construir em alguns casos.

Em alguns casos, EUR 2.000 por m² pode ser excedido significativamente - mas tendo em vista as expectativas de retorno futuro, isso deve ser evitado.

Essas são, obviamente, apenas diretrizes aproximadas - mas pelo menos oferecem uma ordem de magnitude para orientar-se de maneira aproximada. Além disso, os custos de acompanhamento devem sempre ser considerados durante a construção.

Alternativamente, você também pode usar a chamada cubatura como uma ordem de magnitude. Em geral, 400 EUR por metro cúbico de espaço fechado é calculado aqui. A cubatura é a regra na indústria da construção.

Um pequeno exemplo de custos da prática

Estamos planejando e construindo um prédio de apartamentos com cobertura plana, com 300 m² de área útil. Uma casa moderna e com baixo consumo de energia está sendo construída.

Publicarpreço
Custos de construção sem custos de construção auxiliaresEUR 525.000
Preço por m² de área habitável1.750 EUR por m²

Esses custos são, obviamente, apenas custos exemplares para um edifício específico em um projeto específico. Os custos também podem ser completamente diferentes para outras casas, dependendo da construção e do tamanho.

Porém, nossa casa exemplo já mostra as dimensões em que atuamos. Além disso, os custos de construção e os custos da propriedade (se não estiverem disponíveis) devem ser calculados. O espaço real alugável é então menor - como regra, você deve deduzir 20% da área total

Pergunta: De que dependem os custos de construção de um prédio de apartamentos?

Especialista Quantoe: uma série de fatores entram em jogo aqui:

  • o canteiro de obras e as condições no canteiro de obras
  • a construção da casa
  • a forma do telhado
  • equipamento
  • o design da área externa
  • o valor dos custos acessórios de construção para o projeto de construção

Cada um desses fatores pode causar enormes diferenças de custo na prática. É por isso que geralmente é impossível fornecer estimativas razoavelmente confiáveis ​​para um projeto de construção sem um planejamento preciso.

Pergunta: Esses custos valem a pena?

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Quanto mais alto o índice de aluguel, mais lucrativa a construção

Especialista Quantoe: Claro, isso sempre depende de como os custos de construção se comparam aos custos de aluguel. Dependendo do nível do índice de aluguel no local, o período de amortização por um lado e o retorno subsequente por outro lado serão maiores ou menores.

Vamos dar uma olhada nisso usando nosso exemplo. O nosso edifício tem uma área de 300 m² - neste caso a área puramente alugável ronda os 240 m². Isso corresponde a cerca de três apartamentos familiares de 80 m².

O índice de aluguel na Alemanha em 2018 era em torno de 6,80 EUR por m² a 9,10 EUR por m² em média. A tendência é geralmente de alta, mas os preços nas regiões rurais são em sua maioria estáveis.

Parece diferente quando se trata de uma localização privilegiada - cidades universitárias menores e a área circundante são particularmente promissoras. Preços de de EUR 12 por m² também podem ser comuns aqui. Munique é a primeira colocada, com até até 17,80 EUR por m². Em boas localizações, os especialistas esperam que os aluguéis aumentem até 10% nos próximos anos. No entanto, este é apenas um instantâneo e, é claro, pode mudar novamente.

Se simplesmente calcularmos com a média nacional de 7,50 EUR por m², a renda anual de aluguel de cerca de 21.000 EUR resultará se todos os três apartamentos forem alugados continuamente. Ao alugar apenas dois apartamentos, você pode esperar 14.400 EUR de receita anual. Claro, mais se os locais valerem a pena.

Em muitos casos, a receita de aluguel dificilmente será suficiente para financiar totalmente a construção com todos os custos, incluindo um lote de terreno correspondente. Em qualquer caso, é necessário um planejamento bom e cuidadoso.

Pergunta: É mais barato construir um prédio de apartamentos juntos e dividir os custos de construção?

custos de construção de casas multifamiliares

Se você quer economizar dinheiro, você pode dividir os custos de construção com outras pessoas

Especialista Quantoe: Isso pode ser útil em casos individuais, se você quiser.

Se, em nosso exemplo, formos dividir os custos totais incorridos por 3, por exemplo, os custos para cada família ainda estariam em uma ordem de magnitude em que um número considerável de casas unifamiliares seriam colocadas à venda. Mesmo casas pré-fabricadas com terreno já podem ser construídas nesta escala.

Uma clara vantagem de custo em relação a outras formas de vida não resulta automaticamente de casas multifamiliares.

Questão: Voltando aos custos de construção: O que se deve considerar em relação ao método de construção e forma da casa em relação aos custos?

Especialista Quantoe: Bem - em primeiro lugar, você sempre tem que ficar de olho nos custos de construção e de acompanhamento. Isso também se aplica à envolvente do edifício.

Uma alvenaria de duas camadas com fachada de tijolos de clínquer é significativamente mais cara de construir, mas oferece vantagens térmicas e, acima de tudo, custos de acompanhamento significativamente mais baixos nos anos seguintes.

O oposto é o caso com telhados planos, por exemplo. Um telhado plano geralmente acarreta custos de acompanhamento muito altos - enquanto os custos de acompanhamento com um telhado de cobertura, por exemplo, são significativamente mais baixos. Além disso, um telhado de duas águas também é muito mais econômico de erguer do que um telhado de duas águas clássico ou telhado de quatro águas.

Se você olhar principalmente para os custos, deve sempre encontrar um equilíbrio entre os baixos custos de construção e os menores custos de acompanhamento possíveis.

Neste contexto, as medidas de eficiência energética no edifício também podem ser vistas. Se você planeja com baixo consumo de energia imediatamente, pode economizar bastante com baixos custos operacionais.

A tecnologia de economia de energia utilizada não deve ser muito complexa tecnicamente - no caso de casas passivas, por exemplo, muitos estudos já mostraram que o equipamento de alta tecnologia faz com que os custos de acompanhamento sejam tão altos que as casas passivas quase não já vale a pena financeiramente. Portanto, quando se trata de eficiência energética, trata-se sempre de encontrar um meio-termo razoável.

Pergunta: O que geralmente se entende por custos de construção auxiliares e quão altos eles são?

Perito Quantoe: Os custos auxiliares de construção incluem os seguintes custos:

  • Custos de planejamento (arquitetos, engenheiros, engenheiros estruturais)
  • Custos administrativos (licenças de construção, inspeções de construção, etc.)
  • todos os custos para obter financiamento de construção
  • Taxas de registro de imóveis e cartórios
  • todas as taxas de processamento e juros de compromisso durante o período de construção
  • Prêmios de seguro de construção

Os altos custos de construção auxiliares sempre dependem do caso individual e do esforço envolvido na construção. Em geral, porém, os custos de construção auxiliares representam 10% a 20% dos custos totais de construção.

Pergunta: Quanto custa o arquiteto realmente para esses projetos de construção?

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8% dos custos totais de construção são pagos ao arquiteto

Quantoe Expert: Isso é sempre um pouco difícil de dizer porque é sempre sobre o esforço real.

A base de cobrança para arquitetos é sempre a mesma e vinculativa, que é o HOAI, tabela de honorários para arquitetos e engenheiros.

Como um guia aproximado, geralmente você pode assumir cerca de 8% dos custos totais do edifício como custos para o arquiteto. Como eu disse, este é apenas um guia aproximado.

Pergunta: Você deve consultar o arquiteto e se planejar - ou deve comprar um incorporador imobiliário?

Especialista Quantoe: você não pode dizer isso de forma generalizada. Na grande maioria dos casos, os incorporadores imobiliários vendem aos investidores propriedades que já foram planejadas. Freqüentemente, há um escopo muito limitado para projeto e planejamento.

Isso não significa que geralmente você pode planejar melhor e, acima de tudo, com melhor custo-benefício do que o preço oferecido pelo desenvolvedor. Em muitos casos, isso não funciona e construir o seu próprio muitas vezes é visivelmente mais caro do que um imóvel comparável de um desenvolvedor - ou pelo menos tão caro.

A razão para tal é que os promotores imobiliários obtêm condições completamente diferentes para as obras e que, como construtor privado, não se encontra no topo da lista de prioridades de nenhum comércio, mesmo na construção de um prédio de apartamentos.

Em muitos negócios, as condições particularmente favoráveis ​​que são oferecidas aos incorporadores imobiliários com grandes volumes de pedidos são frequentemente compensadas por margens mais altas com incorporadores imobiliários privados. Então, é claro, você fica em desvantagem em termos de custos e tem que pagar por serviços comparáveis ​​muito mais caro do que um incorporador imobiliário.

Aqueles que podem, é claro, fazer muito de seu próprio trabalho - possivelmente com ajudantes de seu próprio círculo de amigos - e, assim, reduzir significativamente os custos gerais de construção, têm uma vantagem aqui. Nesse caso, construir-se com o arquiteto pode valer a pena financeiramente.