Custos de funcionamento da casa - o que deve ser considerado?

casa de custos de funcionamento

Mesmo aqueles que já pagaram sua casa não vivem de graça - assim como os inquilinos, os proprietários também têm que calcular os custos de funcionamento. Esses custos são frequentemente subestimados. Em entrevista, o especialista Quantoe explica detalhadamente quais os custos que se esperam na prática.

Pergunta: Por que os custos de funcionamento são frequentemente subestimados - e por que é importante ter uma visão geral?

Especialista Quantoe: em muitos casos, as faturas só chegam em intervalos irregulares - aproximadamente a cada seis meses ou anualmente. Contas maiores são então tratadas como despesas não planejadas e podem abrir um buraco no orçamento doméstico. Se você tiver uma visão geral desde o início de quanto está custando sua casa, poderá evitar facilmente essas situações. O custo da casa faz parte do custo de vida direto - o custo da habitação geralmente não pode ser evitado nem economizado (com algumas pequenas exceções). Portanto, você deve sempre ser planejado com firmeza.

Uma boa visão geral dos custos subsequentes também é importante quando se trata de empréstimos hipotecários. Muitas vezes, eles olham apenas para o valor da prestação, mas na verdade existem custos de funcionamento adicionais com a casa que você também tem que arcar. Se você ignorar esses custos ou estimá-los muito baixos, a casa ficará significativamente mais cara a cada mês do que o planejado inicialmente. Eles sempre somam as parcelas de reembolso do empréstimo para construção.

Uma boa visão geral de todos os custos contínuos é, portanto, importante desde o início - e faz sentido. Você deve sempre saber quais os encargos que uma casa traz consigo.

Pergunta: Na prática, quão altos são os custos de funcionamento de uma casa unifamiliar?

Especialista Quantoe: Claro que depende muito da própria casa e da sua localização. Informações gerais são, portanto, sempre difíceis.

Para a maioria das casas unifamiliares, no entanto, você deve assumir custos operacionais de pelo menos 5.000 EUR a 8.000 EUR por ano. No caso de casas antigas, isso pode ser significativamente maior.

Um pequeno exemplo de custo da prática:

Analisamos e listamos os custos de uma típica casa unifamiliar em uma propriedade geralmente grande em detalhes:

Publicarcustos incorridos por ano
Contribuição predial780 EUR por ano (pode ser mais em certas áreas)
custos de aquecimento800 EUR por ano (a nossa casa é um edifício relativamente novo e eficiente em termos energéticos - pode ser significativamente mais)
Encargos de esgoto525 EUR por ano
custos de eletricidade570 EUR por ano
Taxas de lixo240 EUR por ano
Limpeza de ruas300 EUR por ano
limpador de chaminé100 EUR por ano
Taxa básica para telefone fixo e internet480 EUR por ano
Seguro doméstico200 EUR por ano
Seguro de proprietário150 EUR por ano
Seguro de danos naturais180 EUR por ano
GEZ por ano210 EUR
Reserva de manutenção1.680 EUR por ano (é significativamente mais para casas antigas)
Custo total por ano6.215 EUR
distribuído mensalmenteEUR 517,91 por mês
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Até mesmo os custos operacionais de uma casa econômica para uma única família são geralmente superiores a € 500 por mês

Claro, esses são apenas custos exemplares para uma casa unifamiliar moderna típica. Os custos também podem ser significativamente maiores para outras casas, especialmente se estiverem localizadas em áreas metropolitanas ou se a casa for mais antiga.

No nosso exemplo de custos, você já pode ver que a casa é otimizada para consumo e bastante econômica em muitas áreas - mas os custos incorridos já são consideráveis. Custos mais altos de aquecimento, altos custos de eletricidade ou vários reparos a serem feitos em casas antigas podem elevar esses custos significativamente.

Se você adicionar uma parcela média do empréstimo a isso, os custos da habitação somam uma soma elevada que deve ser levantada todos os meses.

Pergunta: De que fatores dependem os custos de funcionamento da casa?

Quantoe Expert: Existem muitos fatores a considerar aqui:

  • a localização da casa (localização)
  • o valor unitário da casa
  • Idade e condição técnica da casa
  • o estado energético da casa
  • o equipamento da casa
  • o valor dos prêmios de seguro em detalhes
  • Quaisquer custos adicionais que ainda devem ser levados em consideração (por exemplo, manutenção das instalações externas, manutenção anual de um telhado plano, remoção de neve, etc.)

Cada um desses fatores pode causar custos bastante diferentes de casa para casa - os custos totais que você deve considerar para a casa são correspondentemente diferentes.

Pergunta: Por que a localização da casa é tão decisiva para os custos?

Especialista Quantoe: há duas coisas a considerar:

  • a localização do prédio em termos de estado e município
  • a localização real do edifício em termos de altura e localização na propriedade

A localização real da casa tem impacto sobre os custos de aquecimento: em altitudes mais elevadas, geralmente é mais frio e é necessário mais aquecimento. Uma casa isolada com grandes janelas voltadas para o sul geralmente precisa de significativamente menos energia de aquecimento porque muitas vezes é aquecida pelos raios solares no inverno.

A localização em termos de estado federal e município é particularmente determinante para as taxas, que podem ser bastante diferentes de município para município:

  • Contribuição predial
  • Encargos de esgoto
  • Taxas comunitárias para coleta de lixo e limpeza de ruas

O imposto sobre a propriedade costuma ser significativamente mais alto nas áreas metropolitanas do que nas comunidades rurais. Existem até o dobro de diferenças aqui - entre Berlim e um pequeno município da Baviera, por exemplo.

As taxas de águas residuais são definidas pela respectiva associação de águas residuais a cuja área você pertence. As despesas que a associação tem para o tratamento de águas residuais municipais frequentemente desempenham um papel importante nos custos.

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As tarifas de esgoto variam amplamente, dependendo da localização

Se, como em algumas áreas do leste, apenas aldeias muito pequenas com poucas casas estiverem conectadas a estações de tratamento de esgoto distantes, isso pode resultar em custos significativamente mais elevados do que em áreas densamente povoadas. O comprimento dos dutos não só acarreta altos custos de construção, mas também altos custos de manutenção, que são repassados ​​aos poucos participantes da conexão.

Há, portanto, grandes flutuações nas taxas anuais de águas residuais em particular - em uma comparação em toda a Alemanha, elas podem ser entre cerca de 250 euros e 1.000 euros para uma casa unifamiliar média - essas são diferenças de custo de quase quatro vezes.

As seguradoras também calculam seus prêmios de acordo com o risco individual de danos - em áreas com chuvas fortes frequentes ou outras ameaças possíveis, o seguro é correspondentemente mais caro. Também aqui a localização e a localização do edifício desempenham sempre um papel importante.

Pergunta: O valor da unidade também é significativo para os impostos municipais?

Perito Quantoe: Sim, especialmente para imposto de propriedade. O valor unitário da casa é importante para o cálculo do imposto sobre a propriedade.

Calcular o valor unitário pode ser complicado - falando grosso modo, o valor da casa é reduzido a um valor de 1935 (ou 1964 nos novos estados federais). Este valor é utilizado quando se trata de imposto sobre a propriedade.

Com a ajuda desta redução para valores anteriores, o valor de uma casa deve ser comparável independentemente do ano de construção e do preço de compra.

Pergunta: Pode haver grandes diferenças nos custos de aquecimento e eletricidade, certo? Por que é que?

Quantoe Expert: Sim - varia de muito barato a muito caro.

Por um lado, isso se deve ao tipo de sistema de aquecimento: mesmo com a mesma necessidade de aquecimento (assumimos 10.000 kWh / ano como exemplo), os custos de aquecimento podem ser entre cerca de 3,5 centavos / kWh e mais 10 centavos, dependendo do tipo de aquecimento / kWh. Se você fosse aquecer apenas com eletricidade (o que ninguém faz), os custos de aquecimento seriam entre 20 centavos / kWh a 28 centavos / kWh.

Se você extrapolar isso brevemente, os custos de aquecimento podem ser 350 EUR ou 1.000 EUR para sistemas de aquecimento convencionais, para eletricidade seria de 2.000 EUR a 2.800 EUR por ano. As diferenças são enormes - mesmo com a mesma necessidade de aquecimento, apenas devido ao tipo de sistema de aquecimento.

Em seguida, você deve calcular a eficiência do aquecimento. Os sistemas modernos com tecnologia de condensação geralmente precisam de até 15% a 20% menos energia de aquecimento porque o calor residual dos gases de exaustão também é usado. Os custos de aquecimento podem, portanto, ser reduzidos na mesma porcentagem.

Se a energia solar térmica também for usada para apoiar o aquecimento, outros 15% - 20% dos custos de aquecimento podem ser economizados em locais favoráveis.

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Quanto se pode esperar dos custos de aquecimento depende principalmente do tipo de sistema de aquecimento

Se você usar todas as opções disponíveis - ainda com o mesmo requisito de aquecimento - os custos de aquecimento podem ser cerca de 180 EUR ou 1.000 EUR por ano. Em um caso, isso é mais de cinco vezes mais que no outro - é claro, isso também tem um impacto significativo no encargo financeiro mensal da casa.

Reduzir tanto os custos de aquecimento está naturalmente associado aos investimentos correspondentes, mas a longo prazo pode valer a pena, especialmente se você tiver uma necessidade de aquecimento maior do que os econômicos 10.000 kWh por ano. Além disso, você pode aproveitar os subsídios correspondentes para a atualização para tais tecnologias de aquecimento de economia de energia.

A tecnologia de aquecimento mais barata é geralmente a biomassa (pellets, aparas de madeira), seguida do gás natural, que ainda é bastante barato, com cerca de 6 centavos / kWh. O preço do petróleo pode causar flutuações nos sistemas de aquecimento a óleo - dependendo do preço do petróleo, os custos estão entre cerca de 6,5 centavos / kWh e 10 centavos / kWh. O gás liquefeito também tem uma faixa semelhante de flutuações; o aquecimento urbano normalmente está no limite superior dessa faixa de preço.

Pergunta: Aqui, porém, o isolamento ou a renovação com eficiência energética nem mesmo são considerados, certo?

Quantoe especialista: Não - as diferenças de custo mostradas acima são baseadas unicamente no tipo de aquecimento.

Se você olhar para os efeitos do isolamento moderno, verá como ele pode ser eficaz:

Padrão energéticoNecessidade de aquecimento por m² e ano
Construído antes de 1977, não foi reformado300 kWh / m² por ano ou até mais
Portaria de Proteção Térmica de 1977200 kWh / m² - 250 kWh / m² por ano
de acordo com o regulamento de isolamento térmico de 1995aproximadamente 100 kWh / m² por ano
EnEV 2009aproximadamente 60 kWh / m² - 100 kWh / m² por ano
EnEV atual (novo edifício)aprox. 50 kWh / m² - 70 kWh / m²
Casa de baixa energia / casa eficienteaproximadamente 20 kWh / m² - 50 kWh / m² por ano
Casa passivamenos de 20 kWh / m² por ano

Isso mostra como as diferenças podem ser grandes devido ao isolamento.

Uma casa de 140 m² dos anos 60 tem uma necessidade de aquecimento de pelo menos 42.000 kWh / ano, enquanto uma casa moderna de acordo com o padrão atual do EnEV tem apenas 7.000 kWh - 10.000 kWh / ano do mesmo tamanho.

Isso novamente resulta em diferenças significativas nos custos de aquecimento.

Se você somar o tipo de aquecimento e o padrão de isolamento, a casa velha com um sistema de aquecimento antigo e caro custa até 4.200 euros por ano, enquanto o prédio do mesmo tamanho com um sistema de aquecimento eficiente, isolado de acordo com o padrão atual , custa 180 EUR - 250 EUR Custos por ano. Existem diferenças enormes.

Pergunta: Como você calcula os custos de manutenção?

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Obras de reforma geralmente são muito caras, especialmente em edifícios antigos

Especialista Quantoe: Com edifícios antigos em um estado não renovado, deve-se esperar custos de manutenção significativamente maiores do que com um edifício moderno recém-construído.

Na verdade, o cálculo de uma reserva de manutenção só é exigido para os proprietários de edifícios de apartamentos - devido ao mesmo problema com as moradias unifamiliares, nomeadamente as reparações, manutenção e serviços que têm de ser pagos a intervalos regulares, o cálculo faz sentido ali também.

Também não existe um método de cálculo prescrito legalmente para os proprietários - a lei apenas fala de uma “reserva apropriada”.

Na prática, entretanto, você pode usar a chamada fórmula de Peters.

Custos de produção (custos de construção) do edifício por m² x 1,5 / 80=custos de manutenção anual por m²

Se você multiplicar esse resultado pela metragem quadrada e dividir por 12, saberá qual quantia mensal separar para reparos futuros. Você pode descobrir os custos de produção por m² nos planos de construção do edifício. No entanto, esse cálculo deve ser usado com cautela para casas com mais de 80 anos.

A fórmula é baseada em um valor médio determinado estatisticamente, o que significa que os trabalhos de reparação e manutenção devem ser realizados em edifícios cerca de 1,5 vezes o valor da produção em 80 anos.

A fórmula de Peters é freqüentemente bastante correta para edifícios mais antigos; o fator 1,5 é freqüentemente um pouco baixo devido às diferenças de custo para o trabalho em áreas individuais. Portanto, dê a si mesmo uma margem de segurança aqui se o trabalho de construção for mais caro na sua área do que em qualquer outro lugar (por exemplo, nas áreas metropolitanas).

Com um novo prédio, você pode tornar mais fácil para você:

Basta considerar 0,8% a 1% do preço de compra ou os custos de construção após a conclusão como a reserva de manutenção anual e você estará sempre seguro e poderá pagar quase todos os reparos devidos na reserva.