Custos repartíveis: o que os inquilinos têm de pagar - e o que não

inquilinos com custo repartível

Freqüentemente, existe a opinião de que os proprietários transferem todos os custos incorridos de qualquer forma para o locatário a uma taxa fixa. No entanto, este não é o caso. Quais custos podem ser repassados ​​aos inquilinos e em que medida é precisamente definido por lei. Parte dos custos é o próprio locador, queríamos saber com os especialistas da Quantoe quais custos são rateados e quanto os inquilinos realmente têm que pagar.

Pergunta: Quais custos podem ser repassados ​​aos inquilinos?

Especialista Quantoe: Isso é regulamentado em grande detalhe. A Portaria de Custos Operacionais (BetrKV) é decisiva para isso.

O seguinte se aplica à alocação aos inquilinos: Todos os custos incorridos com a propriedade da propriedade em uma base regular. Os custos típicos para tal são, por exemplo, o imposto anual sobre a propriedade, os custos com a eliminação do lixo e os custos com a limpeza das ruas ou os custos operacionais do elevador, incluindo a manutenção anual sob inspeção por uma empresa especializada. Os custos de aquecimento e água quente, os custos salariais e os custos salariais acessórios do zelador, do seguro do edifício e da iluminação do sistema geral também podem ser rateados.

Custos únicos

Em princípio, todos os custos únicos são excluídos (por exemplo, a instalação de pontos de amostragem para o teste obrigatório de Legionella). Com alguns custos únicos, a repartição costuma ser um caso limítrofe: por exemplo, quando o proprietário compra um cortador de grama maior. Se isso reduzir a carga de trabalho dos assistentes empregados e, assim, reduzir os custos reais do tempo de trabalho, os custos de aquisição do cortador de grama podem ser repartidos em casos individuais. Aqui, no entanto, você deve prestar muita atenção à proporcionalidade. Se necessário, o locador também pode cobrar seu próprio trabalho, que ele mesmo fornece, com uma taxa de custo adequada e alocá-la se o trabalho for regular (por exemplo, cortar grama, jardinagem)

Reparo e manutenção

Em particular, os custos de reparo e manutenção não são custos operacionais e, portanto, não podem ser repartidos. Os custos de reparo e manutenção são definidos por lei como os custos incorridos para manter o uso pretendido da propriedade e são causados ​​por desgaste, envelhecimento e desgaste como defeitos estruturais.

A situação é diferente com as modernizações: aqui o locador pode repassar os custos aos locatários até um percentual fixo ao ano (normalmente 8% a 11%) por meio de um aumento do aluguel. Isso é possível, por exemplo, ao instalar alarmes de fumaça no apartamento. Porém, não é possível alocar os custos de modernização por meio da contabilidade de custos operacionais.

Exemplos práticos

Vemos alguns dos custos que foram acumulados recentemente e consideramos quais deles encontraremos em nossa próxima conta de serviços públicos.

Ponto de custorepartível?
Custos de instalação para conexão de caboNão
cobranças correntes provedor de cabosim
Renovação da preparação de água quente (desatualizada)Não
Instalação de pontos de amostragem para teste de legionelaNão
Custos do teste obrigatório de legionela a cada 3 anossim
Serviço de limpeza e remoção encomendado pelo proprietáriosim
Limpeza especial após obras de renovação na casaNão
custos de limpeza em curso empresa de limpezasim
despesas correntes para o jardineirosim
Redesenho da área do jardimNão
despesas administrativasnão, com um acordo correspondente às vezes com um valor anual fixo
Seguro de perda de aluguel, seguro de proteção legal do proprietárioNão
Seguro de edifícios, seguro contra incêndiosim
limpador de chaminésim (via faturamento de aquecimento)
Limpeza de chaminés com aquecimento a gás existentesim (para o sistema geral, conta separada para seu próprio aquecimento)
Controle de vermesNão

O que é devido em casos individuais e o que não é, sempre pode ser contestado. Aqui, sempre vale a pena primeiro ter um órgão independente e competente (por exemplo, centro de aconselhamento ao consumidor) para verificar a declaração de custos operacionais preparada pelo proprietário. Se os custos não imputáveis ​​tiverem sido cobrados, o escritório especializado relevante o aconselhará sobre as outras etapas possíveis.

Pergunta: Qual é o escopo dos custos operacionais a serem pagos?

inquilinos com custo repartível
Nem todos os custos são repartidos pelo inquilino.

Perito Quantoe: Em média, os inquilinos na Alemanha pagam 2,16 EUR por m² em custos operacionais. Isso pode variar dependendo do tipo e equipamento da casa e regionalmente. Até EUR 2,80 por m² e mais é possível (e permitido) em casos individuais.

Os custos de aquecimento e água quente representam uma média nacional de EUR 1,03 por m², os restantes custos são despesas gerais de funcionamento. Dependendo do sistema de aquecimento existente, esses custos também podem variar consideravelmente - a faixa aqui é entre cerca de 0,75 EUR por m² e 1,90 EUR por m²,

Pergunta: O que depende se os custos podem ser rateados?

Especialista Quantoe: A chave é:

  • se estes são custos regulares (requisito básico)
  • Se a alocação de custos é permitida pelo BetrKV (custos administrativos são, por exemplo, legalmente excluídos)
  • se existe um acordo no contrato de locação para a alocação desses custos
  • se existe um acordo com o proprietário ou uma decisão judicial correspondente em casos disputados

No entanto, pode-se argumentar sobre a repartição dos custos individuais. Um exemplo relativamente recente é o aluguel de alarmes de fumaça. O locador pode celebrar um contrato de valor fixo com o fornecedor, que inclui não apenas o aluguel do detector de fumaça do fornecedor, mas também os custos de manutenção e inspeções anuais.

De um ponto de vista legal, apenas a parte dos custos de manutenção deve ser realmente repassada para os inquilinos - mas você pode concordar outra coisa com o locador. Se os custos de manutenção nem mesmo forem indicados pelo fornecedor, o locador não pode simplesmente repassar todos os custos do aluguel para os locatários a uma taxa fixa. No entanto, proprietários e inquilinos podem ver isso de forma diferente. Uma decisão legal clara para todos os casos ainda está pendente.

Pergunta: Como inquilino, é possível deduzir os custos operacionais pagos para efeitos fiscais?

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Os custos do serviço de inverno são rateados.

Perito Quantoe: Em princípio, isso é possível - mas apenas com uma certa proporção dos custos acessórios. Esses são:

  • o custo da limpeza do edifício
  • o custo da jardinagem
  • o custo da limpeza de estradas no inverno
  • o custo da limpeza das ruas
  • os custos de serviços de artesãos (aqui apenas custos de mão de obra, excluindo IVA, despesas de viagem, custos de máquina e consumíveis)

Os primeiros quatro itens são considerados serviços domésticos com privilégios fiscais. 20% dos custos dos serviços domésticos e das partes exigíveis dos serviços do artesão podem ser deduzidos até um máximo de EUR 1.200 por ano. Informações mais detalhadas podem ser obtidas com um consultor tributário ou com o escritório de imposto de renda.