Direito de passagem: quais são os custos?

custos de direito de passagem

Direitos de passagem, servidões e cargas prediais são um assunto complicado. É também sobre custos em muitas áreas diferentes, de? Inscrições até pagamentos anuais. O especialista Quantoe explica em nossa entrevista quais os custos que podem surgir em relação aos direitos de passagem.

Pergunta: Quais são os custos do direito de passagem?

Especialista Quantoe: você não pode dizer isso de forma generalizada. Em primeiro lugar, os custos têm impacto em áreas muito diferentes - incluindo o valor da propriedade - e, em segundo lugar, o valor de uma faixa de servidão ou servidão também influencia os custos incorridos. A avaliação do valor de uma faixa de domínio é uma questão complicada, mas se torna ainda mais complicada ao calcular a perda resultante no valor de uma propriedade.

Em primeiro lugar, deve-se distinguir entre:

  • se é um direito de passagem
  • seja uma servidão ou
  • se é uma carga de construção

O pano de fundo é sempre o mesmo: o dono de um imóvel deve disponibilizar parte de sua propriedade para que outra pessoa possa até acessar sua própria propriedade.

Pergunta: Em que casos existe um direito de passagem?

custos de direito de passagem

O direito de passagem é acordado principalmente quando a propriedade é dividida

Perito Quantoe: Este é particularmente o caso ao dividir parcelas: a parte da propriedade na parte de trás geralmente não tem mais qualquer conexão com o espaço público ou com uma via de acesso público, exceto pela outra parte do a propriedade. Nesse caso, é criado algo que é legalmente denominado “lote de tubos”.

Pergunta: É sempre uma entrada automaticamente válida no registro de imóveis?

Especialista Quantoe: na prática, você tem várias opções para concordar e definir legalmente uma prioridade de passagem:

  • um acordo contratual
  • a nomeação de uma chamada servidão ou
  • o registo de carga de construção (se for uma faixa de servidão de uso público).

Os acordos contratuais são celebrados como um direito de passagem privado entre duas pessoas com um contrato. Neste caso, não há inscrição no registo predial, pelo que não há taxas notariais.

O problema com um acordo contratual é que se uma das propriedades mudar de mãos, o contrato automaticamente se torna inválido. Uma vez que só foi celebrado entre duas pessoas específicas, só é válido como um acordo entre essas duas pessoas, mas não automaticamente para todos os proprietários sucessores.

O outro problema com um acordo ao abrigo da lei das obrigações é que, no caso de um acordo feito por consentimento mútuo, o proprietário do imóvel que concede o direito de passagem não tem direito automático a compensação. Portanto, não há custos para o usuário da faixa de servidão.

O pedido de servidão, por outro lado, é tornado público no cadastro e aplica-se permanentemente a todos os sucessores de ambos os imóveis. A servidão é um chamado "direito real" e, portanto - ao contrário do contrato - não pessoal.

O cartório assume a formulação da servidão, o lançamento no cadastro se dá com a chamada “propriedade servidora” - ou seja, com a propriedade que concede a passagem. A propriedade que se beneficia do direito de passagem é chamada de propriedade de fundo (propriedade de Pfeifenstiel). Não há inscrição no registo predial para este imóvel, mas o direito de passagem também afeta o valor do imóvel para este imóvel.

Se um caminho público leva a uma propriedade privada, nenhuma servidão é criada lá, mas uma carga de construção é inserida. As cargas de construção não estão no cadastro, mas no índice de carga de construção.

Pergunta: Existem outros direitos associados ao direito de passagem?

Especialista Quantoe: Além do efetivo direito de passagem, outros direitos relacionados também devem ser observados. Esses direitos relacionados também podem resultar em custos em uma data posterior.

Estes são os seguintes direitos possíveis:

custos de direito de passagem

O direito de passagem geralmente vem com outros direitos

  • a linha certa (o direito de ter linhas colocadas na parte em que existe direito de passagem)
  • o edifício certo (não necessariamente vinculado, mas possível)
  • o direito de passagem
  • a direção certa

No caso de direitos de construção, fica acordado que um edifício também pode ser erguido sobre a propriedade dominante (aquela que beneficia da faixa de servidão) que se projeta para a propriedade servidora. Porém, nem sempre é esse o caso, mas deve ser negociado separadamente.

Com o direito de passagem de emergência, deve existir uma situação em que a propriedade atrás só possa ser alcançada através da propriedade servidora. Se for esse o caso, o proprietário do imóvel por trás tem automaticamente o direito de passagem. O dono da propriedade servidora não pode recusar-se a fazê-lo.

Em contrapartida, o proprietário da propriedade servidora tem direito à chamada Notwegerente - uma taxa de utilização para a concessão de um direito de passagem definido. Com a pensão de emergência, existem custos para o proprietário do imóvel por trás. Esses custos devem ser pagos anualmente. Eles são medidos de acordo com as restrições que o direito de passagem impõe à propriedade servidora.

O direito de passagem de emergência não é registrado no registro predial - portanto, não há custos de cartório e registro predial.

Para além do direito de passagem de emergência, também pode surgir o direito de conduzir (direito não só de atravessar a propriedade servida a pé, mas também de conduzir com veículos) pelo mesmo motivo. Neste caso, o mesmo se aplica aos direitos de condução e aos direitos de passagem de emergência. Em todos os outros casos, é tratada como a prioridade usual.

Exemplo de custo da prática

Os custos são determinados por uma faixa de servidão após a divisão do terreno. O lote original de 1.000 m² está dividido em duas partes iguais de 500 m² cada. O valor de mercado da propriedade é de 300 euros por m².

Uma faixa de 60 m² no total é designada na borda da propriedade de serviço como uma opção de acesso para a propriedade atrás.

Fator de custocustosCustos de encontro
pensão anual em dinheiro500 EURGráfico traseiro
Taxa de uso anual (isso também cobre os custos de manutenção)250 EURGráfico traseiro
Depreciação15% (22.500 EUR) - 16.665 EUR (valor em dinheiro da pensão em dinheiro)servindo propriedade
Depreciação16.665 EUR + 8.333 EUR de pagamentos anuais (valor em dinheiro do aluguel em dinheiro ou taxas de uso)Gráfico traseiro

Este é um exemplo de custo individual para um caso de exemplo específico. Em outros casos, os custos e perdas de valor resultantes podem ser muito diferentes. Neste caso, as deduções e pagamentos baseiam-se exclusivamente em avaliação efetuada individualmente.

Pergunta: De que fatores dependem os custos de uma faixa de servidão?

Quantoe Expert: Aqui estão algumas coisas a considerar:

  • se é um direito de passagem de emergência
  • se uma servidão é registrada
  • quais os custos notariais incorridos para registrar a servidão
  • se uma carga de construção está registrada
  • quais outros direitos estão vinculados ao direito de passagem (por exemplo, linha à direita, direção à direita)
  • se apenas um acordo sob a lei das obrigações é feito entre dois proprietários
  • qual restrição deve ser levada em consideração para a propriedade servidora
  • qual o valor de mercado das duas propriedades (propriedade de serviço e propriedade dominante) cada uma
  • qual a extensão da área em que direito de passagem e, se aplicável, direitos de condução e outros direitos são concedidos
  • quão grande é o esforço de manutenção na área para a qual a faixa de servidão é concedida

Os custos resultantes só podem ser calculados em casos individuais específicos, usando vários fatores de avaliação. Não há informações ou tabelas gerais aplicáveis.

Pergunta: Quais são os honorários do cartório para registrar uma servidão?

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As taxas notariais variam dependendo do valor da faixa de servidão

Quantoe-Expert: Em casos individuais pode ser um pouco diferente, dependendo do esforço do notário e do valor da passagem registrada.

A tabela de taxas para notários aplica-se ao cálculo das taxas notariais, como é o caso com todos os trabalhos notariais (por exemplo, para a transferência de propriedade). As taxas de taxas correspondentes podem ser derivadas das tabelas na tabela de taxas.

Com um direito de passagem no valor de 5.000 euros, isso resultaria em taxas de cerca de 30 a 40 euros no notário. Além disso, podem haver despesas com outras despesas do notário (inspeção do registo predial, despesas de telefone, etc.) que ainda têm de ser tidas em consideração.

Pergunta: A depreciação devido a uma faixa de servidão influencia o preço de compra de uma propriedade?

Especialista Quantoe: Sim, em qualquer caso. Os terrenos onde se aplica um direito de passagem valem menos - e, portanto, também são vendidos a um preço inferior.

Porém, o cálculo da perda individual de valor nem sempre é fácil e deve ser realizado por um especialista experiente, principalmente na hora de comprar ou vender o imóvel.

Pergunta: Isso significa que as propriedades de serviço podem ser adquiridas de forma barata?

Especialista Quantoe: Isso é muito simples.

O preço de compra de uma propriedade de serviço é obviamente inferior devido ao direito de passagem existente - no entanto, a área da propriedade não pode ser totalmente utilizada devido ao direito de passagem. Portanto, na verdade não há lucro real, a redução de preço também traz consigo uma propriedade correspondentemente “menor”.

Se a propriedade for financiada, o direito de passagem pode até ter um impacto negativo: os bancos costumam aplicar um corte de segurança mais alto do que o normal, pois o imóvel com o direito de passagem existente pode ser mais difícil de vender posteriormente. O desconto de segurança maior também pode piorar as condições de financiamento e, assim, aumentar os juros do financiamento imobiliário.

Pergunta: Existem também desvantagens devido à prioridade de passagem para propriedades dominantes?

Quantoe-Expert: Desde que a faixa de servidão esteja legalmente garantida por servidão registrada, não há desvantagens significativas.

No entanto, torna-se problemático quando não há direito de passagem registrado no cadastro, mas apenas um acordo sob a lei das obrigações. Nesse caso, por não haver segurança jurídica, pode haver problemas com o financiamento do imóvel. As oportunidades de venda para tal propriedade também são muitas vezes significativamente piores do que com uma servidão registrada.