Divisão do terreno: quais são os custos?

custos de divisão de propriedade

Com o downsizing de um terreno existente por meio de uma venda parcial, os custos de construção ou manutenção e cuidados podem ser reduzidos significativamente. Também no caso de moradias geminadas, os terrenos são frequentemente divididos de forma que cada um dos dois proprietários seja inscrito no registo predial como proprietário do seu próprio terreno e não há necessidade de chegar a um acordo sobre tudo relacionado à propriedade. O especialista Quantoe explica quais custos e taxas são esperados na divisão do imóvel.

Pergunta: Quanto custa um terreno?

Especialista Quantoe: você não pode dizer isso de forma generalizada. Os custos variam de indivíduo para indivíduo. Não é apenas o valor da propriedade que é decisivo, há também uma série de outros fatores que contam.

Em qualquer caso, os custos não devem ser subestimados. Em quase todos os casos, mesmo uma simples divisão de uma propriedade custa vários milhares de euros.

Quando se trata de custos, deve-se primeiro diferenciar entre:

  • Taxas de aprovação
  • Taxas para a divisão de propriedade em si
  • Taxas de pesquisa
  • Taxas para definir marcos
  • Taxas de registro dos novos proprietários das propriedades divididas no cadastro
  • Custos de registro ou determinação de servidões de passagem, servidões e afins

Taxas de aprovação

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Em apenas alguns estados federais existem taxas para a aprovação da divisão de propriedade

Apenas em dois estados federais, nomeadamente na Renânia do Norte-Vestefália e na Baixa Saxónia, é exigida uma licença oficial para a divisão de propriedade - isto significa que taxas baixas) para a licença também podem ser aplicadas lá.

Em todos os outros estados federais, a "decomposição do lote" (divisão da terra em alemão oficial) não requer qualquer aprovação oficial; todo proprietário pode fazer isso com a construção de lotes. O pré-requisito é, no entanto, que no final não haja nenhuma situação de violação da lei de construção e nenhuma violação de distâncias limite prescritas ou regulamentos semelhantes.

Taxas para a divisão de propriedade em si

A forma como as taxas para a divisão da propriedade em si são cobradas varia ligeiramente de estado para estado.

No entanto, é comum ter uma taxa fixa por lote recém-criado pela divisão. Esse valor básico é multiplicado pelo chamado fator de valor do terreno. O fator de valor do terreno é determinado a partir de uma tabela com base no valor do terreno.

Isso significa: quantia total vezes fator de valor do terreno=taxa a ser paga.

Por exemplo, com um valor de terreno de 26 EUR por m² a 50 EUR por metro quadrado, o fator de valor do terreno na Baviera é de 1,3. Um montante fixo de 100 euros transformar-se-á em taxas de 130 euros a pagar por cada nova parcela criada.

Em contraste com muitas outras taxas oficiais, o IVA de 19% é normalmente adicionado aqui.

Taxas de pesquisa

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Existem também custos consideráveis ​​envolvidos na medição da propriedade

Os custos de levantamento constituem uma parte não insignificante dos custos. As medições devem ser realizadas obrigatoriamente, como regra, vistoriadores juramentados (ÖbVI) o fazem. Em alguns estados federais, como a Bavária, o próprio cartório de registro de imóveis envia funcionários para realizar as pesquisas oficiais.

Os custos da medição podem variar de região para região. Eles sempre dependem de quantos pontos de medição são definidos em cada caso individual. Se uma propriedade não é apenas dividida em duas partes, mas em várias partes, é claro que significativamente mais pontos de medição são inevitavelmente necessários, o que também aumenta os custos.

Taxas para definir marcos

As pedras limítrofes oficiais devem então ser colocadas nos pontos de levantamento posteriormente. Isso significa que há uma taxa para definir as pedras de limite. A taxa para definir pedras de fronteira é geralmente de cerca de 180 EUR a 200 EUR por pedra de fronteira; se houver várias pedras de fronteira a serem definidas, pode haver taxas escalonadas.

Sob nenhuma circunstância as pedras de limite podem ser movidas manualmente ou colocadas de volta no lugar se tiverem sido movidas. Isso é punido com penas severas até a prisão. Se uma pedra limite for movida acidentalmente, por exemplo, devido a um trabalho de construção, uma nova pesquisa e a taxa da pedra limite devem ser pagas a fim de trazer a pedra limite de volta ao lugar certo.

Taxas de entrada no cadastro

Após a divisão, os novos proprietários também devem ser inscritos no registro de imóveis nas novas partes da propriedade. São devidas taxas notariais e de registro de imóveis para isso

Para a entrada, você deve calcular aproximadamente entre 1% e 2% do preço de compra ou valor da respectiva metade do imóvel. No caso de uma divisão em duas metades, cada um dos dois proprietários das metades recém-criadas paga essas taxas de registro.

O montante das taxas depende não só do valor do imóvel, mas também do âmbito das entradas e dos serviços do notário (encomendas de cobrança de terras, eliminação de uma cobrança de terras, venda de metade, etc.). No entanto, os custos são estipulados por lei na tabela de honorários dos notários e nas respectivas tabelas do registo predial.

Você pode ler mais sobre isso neste ponto.

Direitos de passagem, servidões, etc.

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Direitos de passagem podem causar custos adicionais

Se um imóvel perder o acesso à via pública devido à divisão, este imóvel deve ser inserido e conduzido através da parte do imóvel em frente. Nesse caso, é criada uma faixa de servidão, que idealmente também deve ser inscrita no cadastro. Isso também incorre em custos.

Se os cabos passarem pela propriedade na frente para a parte traseira, surge uma servidão. Também existem custos adicionais para registrar uma servidão.

Você pode ler, por exemplo, aqui quais os custos de uma faixa de servidão.

Exemplo de custo da prática

Queremos dividir uma propriedade na Baviera em duas metades. O tamanho da propriedade é de 1.000 m² - portanto, as duas metades recém-criadas têm 500 m² cada. Compramos o imóvel juntos e agora queremos compartilhá-lo de forma que cada dono da casa geminada seja dono de sua própria metade do imóvel.

O valor da propriedade é definido em 180 euros por m². Esse valor serve de base para o cálculo das taxas. Na Baviera, este valor de propriedade significa um fator de valor de terra de 1,7.

Publicarpreço
Taxa por pacote para a divisão300 EUR x fator de valor do terreno 1,7=510 EUR por lote de terreno=1.020 EUR no total
Levantamento custa 1º ponto limite222 EUR
O levantamento custa mais 3 pontos de fronteira210 EUR
Taxa para 4 pedras de limite (também multiplicada pelo fator de valor do terreno)180 EUR x 1,7=306 EUR x 4=1.224 EUR
Taxas totais2.676 EUR
19% de IVA508,44 EUR
custo totalEUR 3.184,44
Custos de registro custos de registro / cartórioaproximadamente EUR 900 a EUR 1.800 por metade da propriedade

Este é um exemplo de custo único para um caso individual específico na Baviera. Os custos para outras divisões de propriedade, especialmente em outros estados federais, também podem ser diferentes.

Pergunta: De que dependem os custos de um terreno?

Especialista Quantoe: Considere aqui:

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Os custos de uma divisão de propriedade dependem também do tamanho da propriedade

  • se há um requisito de autorização para a divisão (taxas de aplicação e aprovação)
  • qual tabela de taxas se aplica a qual estado federal
  • quão grande é a propriedade
  • qual valor do terreno é estimado para a propriedade
  • em quantas partes a propriedade deve ser dividida
  • quantos pontos de pesquisa são necessários
  • quais custos de medição são incorridos em cada caso individual
  • quantas pedras limítrofes são necessárias
  • quais coisas devem ser registradas no cadastro
  • se os direitos de passagem ou servidões devem ser inseridos

Os custos são, portanto, bastante diferentes de caso para caso e dificilmente podem ser declarados como uma taxa fixa. As circunstâncias individuais são sempre decisivas. Se necessário, os custos de aconselhamento de um advogado especializado para soluções realmente juridicamente seguras também devem ser incluídos no cálculo.