Edifício - custos e preços

preços de custos de habitação multifamiliar

As casas multifamiliares podem cobrir as necessidades de habitação de várias famílias, mas também podem representar um investimento de capital. Em entrevista, o especialista Quantoe explica em detalhes quais os custos e preços que você tem que contar para a construção, construção pré-fabricada ou compra de prédios de apartamentos usados.

Pergunta: As casas multifamiliares ainda valem a pena como investimento de capital?

Perito Quantoe: Em muitos casos sim - mas longe de todos os casos.

É sempre importante que a rentabilidade seja a mais ótima possível - esse é o critério principal. Para que a conta funcione, os custos ou o preço do prédio devem corresponder à renda de aluguel alcançável. Ambos os fatores só podem ser avaliados caso a caso.

Além disso, quais são os retornos que você realmente deseja obter se considerar o prédio como um investimento.

Pergunta: Quanto custam os edifícios de apartamentos em geral?

Especialista Quantoe: Não há uma resposta geral para isso - depende da casa e se você mesmo constrói uma casa, compra-a como uma casa pré-fabricada ou compra-a usada.

Ao construir, geralmente você pode esperar custos em torno de 1.500 EUR por m². Na prática, entretanto, os custos geralmente são significativamente mais altos - você deve definitivamente começar com 1.800 EUR por m² a 2.000 EUR por m².

preços de custos de habitação multifamiliar

A construção na cidade pode ser significativamente mais cara do que no campo

Quando se trata de construção, no entanto, também depende muito de onde você está construindo. Nas áreas urbanas, os custos de construção já podem ser significativamente mais elevados - nos últimos anos, os custos de construção em alguns canteiros de obras aumentaram para até 3.000 euros por m² ou até mais. Claro, o equipamento e a construção sempre desempenham um papel importante aqui.

A indústria da construção, por outro lado, muitas vezes calcula com a chamada cubatura: 400 EUR por m³ de espaço fechado é usado como uma regra prática neste caso - mas aqui pode haver desvios claros Para cima ou para baixo.

Em geral, a mesma estrutura de custos se aplica a casas pré-fabricadas - mas os preços por metro quadrado também podem ser bastante caros.

Se você comprar um prédio de apartamentos de uma incorporadora imobiliária, pode ser ainda mais caro em casos individuais - dependendo da localização. Aqui deve-se levar em conta, porém, que neste caso o imóvel também está incluído - esse fator de custo ainda não foi levado em consideração na especificação dos custos de construção.

Se você comprar um prédio de apartamentos de segunda mão, o preço geralmente se baseia nos aluguéis possíveis.

Um pequeno exemplo de custo da prática:

Um prédio de apartamentos de construção sólida está sendo construído em uma localização conveniente perto de uma grande cidade. A área útil total é de 400 m², está sendo construída com cautela. Os custos de construção, neste caso, são, portanto, 1.880 euros por m². Os custos para a propriedade de 1.100 m² são de 170 euros por m².

Publicarpreço
A propriedade, 1.100 m², custa 170 euros por m²187.000 EUR
Casa multifamiliar em construção sólidaEUR 752.000
custo totalEUR 939.000
Custos totais por m² de espaço alugável2.934 EUR por m²

Claro, este é apenas um exemplo do custo de uma casa específica em um local específico. Os custos de outras casas multifamiliares, especialmente em outras localidades, também podem variar significativamente.

No nosso exemplo de custos, nenhum custo adicional de construção é levado em consideração, e ainda não incluímos o projeto da área externa e a construção de vagas de estacionamento necessárias nesses custos.

Pergunta: De que fatores geralmente dependem os custos de um prédio de apartamentos?

Especialista Quantoe: Na verdade, há uma série de fatores que entram em jogo:

  • Tipo e tamanho da casa
  • Construção e equipamentos
  • Localização, localização e arredores da casa
  • aluguéis alcançáveis ​​no local ao comprar uma casa
  • Provedor (para casas pré-fabricadas)

No entanto, como vimos, as diferenças de custo que esses fatores podem causar são consideráveis.

Pergunta: Você mencionou que o preço às vezes é baseado na renda de aluguel alcançável - como isso funciona na prática?

preços de custos de habitação multifamiliar

Muitas vezes, leva mais de 20 anos para que o preço da construção seja pago por meio de aluguéis

Especialista Quantoe: Ao negociar os preços de um edifício que já foi construído e alugado, o aluguel realizável muitas vezes é um ponto de partida.

No passado, o critério de preço era geralmente entre 10 e 12 aluguéis anuais - hoje o preço inicial pode variar de mais de 20 aluguéis anuais a quase 30 aluguéis anuais , especialmente os bons e locais emergentes .

Até que ponto isso ainda é lucrativo como investimento de capital, cada comprador deve avaliar por si mesmo.

Pergunta: E quanto à lucratividade - como você pode calcular isso?

Especialista Quantoe: Bem - vamos dar uma olhada em nosso exemplo de custo:

Calculamos os custos de cerca de 3.000 EUR por m² de espaço alugável. Deve-se sempre ter cuidado com a área que realmente pode ser alugada: ela não corresponde à área útil total do edifício, pois as instalações auxiliares como escadas devem ser removidas.

Por outro lado, existem as rendas possíveis - temos que olhar mais de perto o índice de rendas na Alemanha. Usamos os dados de 2018 como base.

Localização / valorAluguel por m² por mêsAluguel anual por m²
Alemanha média7,50 EUR por m² por mês90 EUR por m² por ano
locais procurados10 EUR por m² - 12 EUR por m² por mês120 EUR por m² - 144 EUR por m² por ano
Principais locais (por exemplo, Munique)até EUR 17,50 por m² por mêsaté EUR 210 por m² por ano

Com 320 m² de espaço realmente alugável como em nosso exemplo de custo, podemos presumir uma receita de aluguel de uma média de 28.800 EUR por ano se o prédio for alugado continuamente.

Em boas localizações, o rendimento é de até 46.000 EUR por ano, numa localização superior, o nosso edifício pode gerar rendimentos de aluguer de até 67.000 EUR por ano.

Se você agora adicionar 3.000 EUR por m² aos custos de construção com cerca de 120 EUR de receita de aluguel por ano e m², os custos de construção teriam sido cobertos pela receita de aluguel em cerca de 25 anos. Custos de financiamento e juros não são considerados.

Nesse caso, ainda se pode falar de um investimento lucrativo que ainda vai gerar muito retorno no longo prazo.

Pergunta: Você não precisa levar em consideração os aumentos do preço do aluguel?

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Os aumentos de aluguel nem sempre são previsíveis

Especialista Quantoe: Normalmente sim - mas os aumentos nos preços de aluguel são sempre um pouco difíceis de prever. Nos próximos anos, os especialistas estão presumindo que os aluguéis para as principais localizações aumentarão em até 10% - mas para a maioria dos aluguéis, os aumentos não serão mais do que cerca de 5%. Nas áreas rurais, pode-se até supor que os aluguéis permanecerão mais ou menos no mesmo nível.

As taxas de aumento que realmente ocorrerão ao longo dos anos dependerão essencialmente da localização e da situação.

Pergunta: Até que ponto você também deve levar em consideração os custos de acompanhamento ao comprar ou construir?

Especialista Quantoe: Os custos de acompanhamento são até muito importantes. Dependendo do método de construção escolhido para uma casa, os custos de acompanhamento podem ser significativamente diferentes. Depois de muitos anos, esses custos podem aumentar consideravelmente.

Como regra, é melhor aceitar custos de construção um pouco mais caros durante a construção e evitar altos custos de acompanhamento.

Vamos dar uma olhada na fachada, por exemplo: se você escolher o revestimento da fachada - por exemplo, com tijolos de clínquer - você pode ter custos de construção mais elevados no início, mas evite altos custos de acompanhamento para renovar e pintar a superfície da fachada. Calculados ao longo de 30 ou 40 anos, esses custos sozinhos seriam consideráveis ​​e excederiam significativamente a diferença de custo entre a fachada de clínquer e uma fachada de gesso.

O freqüentemente popular telhado plano resulta em manutenção constante e custos de serviço a um nível muito alto depois de apenas alguns anos. As inspeções e vedações constantemente necessárias custam significativamente mais dinheiro do que a diferença para outra construção de telhado (por exemplo, um telhado de duas águas ou telhado de monopitch clássico) - com essas formas de telhado, no entanto, você geralmente não tem esforço por décadas se executado corretamente.

Pergunta: O que se entende por custos de construção auxiliares - e quão altos são esses custos como regra?

Especialista Quantoe: Há uma série de itens de custo entre os custos auxiliares de construção:

  • todos os serviços de arquitetura e engenharia, incluindo os custos do engenheiro estrutural
  • todas as licenças de construção e custos de aceitação
  • Custos de cartório e registro de imóveis
  • os custos de aquisição para empréstimos hipotecários
  • Taxas de processamento e taxas de implantação, bem como juros durante a fase de construção
  • Prêmios de seguro para o seguro de construção necessário
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Cerca de 8% dos custos totais de construção serão pagos ao arquiteto

Além disso, pode haver outros custos adicionais, que podem variar de caso para caso.

Não é possível fazer uma declaração geral sobre o montante dos custos acessórios de construção, visto que variam de edifício para edifício. Como regra, no entanto, você deve assumir cerca de 10% a 20% dos custos de construção.

Como regra geral, os custos do arquiteto são normalmente 8% dos custos totais de construção. As taxas utilizadas são as mesmas para todos os arquitetos: arquitetos e engenheiros estruturais são sempre cobrados de acordo com o HOAI, a tabela de honorários para arquitetos e engenheiros. Isso é para garantir que serviços comparáveis ​​também custem o mesmo valor.

Pergunta: O que você deve prestar atenção ao construir ou comprar um prédio de apartamentos?

Especialista Quantoe: Ao comprar ou construir um prédio de apartamentos como investimento, o critério mais importante deve ser a melhor locação possível. O segundo critério importante são os menores custos de acompanhamento possíveis.

Tudo o mais deve estar subordinado a esses dois critérios. Começa com a escolha do local e do imóvel e termina com a construção da casa com os menores custos de acompanhamento possíveis. Um bom arquiteto que esteja familiarizado com a construção de prédios de apartamentos pode ser muito útil nesses dois pontos.

Um cálculo da lucratividade e do retorno deve ser feito com antecedência, para que você realmente crie um investimento de capital significativo.

Qualquer pessoa que constrói uma casa para duas famílias apenas para uso próprio irá, obviamente, beneficiar dos menores custos de acompanhamento possíveis - mas a rentabilidade não importa aqui - ou seja, ao escolher um local, pode focar principalmente nos custos do propriedade.