Gestão de propriedade - quais são os custos?

custos de gestão de propriedade

Com prédios de apartamentos maiores, há sempre muito trabalho administrativo a ser feito e os proprietários que alugam várias unidades residenciais sabem cantar uma música sobre isso de qualquer maneira. No entanto, todo esse trabalho também pode ser convenientemente delegado a uma empresa de administração de imóveis. O especialista Quantoe explica detalhadamente em entrevista quais são os custos.

Pergunta: Quais são as tarefas que um gerente de propriedade geralmente assume?

Especialista Quantoe: Os gerentes de propriedade geralmente se encarregam de todas as atividades administrativas que surgem em uma casa com várias festas. Atividades manuais, como aquelas realizadas por um zelador nomeado, não estão incluídas.

Os gerentes de propriedade são basicamente ativos em duas áreas:

  • No caso de uma casa com condomínio, eles se encarregam de todas as tarefas administrativas da associação de moradores.
  • em um prédio com apartamentos alugados, eles fazem grande parte do trabalho administrativo para o senhorio

Em ambos os casos, as áreas de responsabilidade são semelhantes em algumas áreas e muito diferentes em outras.

Em geral, uma sociedade gestora de imóveis cuida apenas das questões administrativas, técnicas e comerciais do regime geral da casa, mas não dos interesses dos inquilinos ou proprietários individuais.

A única exceção é se, por exemplo, o proprietário de um apartamento alugar um apartamento de sua propriedade dentro da WEG e contratar uma administradora de imóveis para administrar os apartamentos alugados separadamente. Mas esse não é o caso com muita freqüência.

As funções de uma administradora de imóveis para uma WEG incluem:

  • a organização e implementação da reunião anual de proprietários
  • a preparação dos itens da agenda para a reunião
  • registrando as resoluções da reunião
  • Obtenção de ofertas para mudanças estruturais, conversões ou renovações necessárias da área geral (escada, área verde, etc.)
  • o acompanhamento dos trabalhos realizados e a elaboração de relatórios e contas para a WEG
  • o registro e distribuição dos custos acessórios e a distribuição aos proprietários individuais
  • a gestão das reservas de reparação
  • o planejamento e orçamento de custos para a WEG e a escrituração

Nem todos os serviços são sempre necessários - isso sempre é regulamentado em detalhes no contrato de gestão.

custos de gestão de propriedade

O gerenciamento de propriedades pode economizar muito trabalho para o proprietário

Claro, todo esse trabalho também poderia ser feito por um único proprietário em nome de toda a WEG. Na prática, no entanto, isso requer um alto nível de conhecimento especializado e um pouco de experiência, salvaguardas adequadas em caso de erros e não deve haver conflito de interesses entre os interesses do proprietário e os interesses administrativos da WEG em pontos individuais, o que não é sempre fácil.

Se o proprietário de um prédio de apartamentos contrata a administração de imóveis, as áreas de responsabilidade são muito semelhantes - mas muitas vezes há também a criação de contas de serviços públicos e uma gestão técnica mais abrangente de todos os sistemas gerais das casas. Em muitos casos, também é oferecida a gestão completa, incluindo a gestão do contrato de aluguel.

Nestes casos, o locador é freqüentemente dispensado de suas funções e tem que se preocupar com muito menos - especialmente com casas maiores para aluguel ou várias propriedades, isso definitivamente vale a pena como locador.

O número de sociedades de gestão imobiliária em atividade no mercado é muito grande e existem, sem dúvida, diferenças de qualidade. Regra geral, deve assegurar-se acima de tudo que uma sociedade gestora de imóveis pode fornecer referências, está há muito tempo no mercado e gere alguns imóveis com sucesso.

Também é importante que uma empresa de gestão de propriedade tenha seguro de responsabilidade por danos materiais e seguro de responsabilidade por danos de fidelidade (no caso de ações não autorizadas por funcionários que levem a danos). Os serviços oferecidos pela administradora de imóveis e as condições do contrato de gestão devem ser apresentados de forma clara e transparente - os custos também devem ser administráveis ​​e compreensíveis.

Pergunta: Esse já é um dos pontos mais importantes: Quanto custa a gestão da propriedade?

Especialista Quantoe: É sempre difícil dizer em termos gerais - os custos podem variar consideravelmente dependendo dos serviços oferecidos e do edifício em questão.

Na maioria dos casos, no entanto, você pode assumir que os custos básicos de taxa fixa para a gestão de propriedades residenciais estão na faixa de EUR 20 a EUR 30 por mês por unidade residencial.

Em cidades maiores, os custos podem ser até 45 EUR por unidade residencial por mês ou mais, especialmente para casas com poucas unidades residenciais.

A maioria das casas de aluguel exige uma remuneração básica de EUR 20 a EUR 25 por mês e unidade residencial.

Além disso, no entanto, podem surgir custos adicionais se a administração da propriedade tiver que realizar atividades especiais e onerosas - como organizar uma reforma completa do edifício com eficiência energética.

Os custos adicionais que possam surgir para esse trabalho são sempre regulados individualmente no contrato de gestão. Podem ser taxas fixas para atividades individuais, mas também uma taxa fixa por hora. As despesas de viagem também devem ser pagas separadamente e não fazem parte da remuneração básica.

Um pequeno exemplo de custo da prática:

Temos um prédio alugado com 18 condomínios e contratamos uma administradora de imóveis com a gestão completa da casa. 16 garagens também devem ser cuidadas.

PublicarTaxas mensais
Gestão do cortiço22,50 EUR por unidade residencial=405 EUR por mês
Gestão das garagensEUR 3,50 por garagem=EUR 56 por mês
custo totalEUR 461 por mês

Claro, esses são apenas os custos estimados por uma empresa de administração de imóveis específica para um edifício específico.

Os custos também podem variar significativamente dependendo do tipo de construção e localização. Estes são apenas os custos básicos de acordo com o contrato de gestão - se a administração da propriedade também fornecer serviços especiais, também será cobrado separadamente.

Pergunta: De quais fatores geralmente dependem os custos de administração de propriedades?

Especialista Quantoe: Claro, alguns fatores devem ser considerados aqui:

  • os preços da gestão imobiliária
  • o tipo de objeto a ser gerenciado e o tipo de gerenciamento
  • a localização da propriedade
  • a condição estrutural da propriedade
  • os serviços incluídos (escopo dos serviços de acordo com o contrato de gestão)
custos de gestão de propriedade

Os custos com a gestão da propriedade dependem, entre outras coisas, do tipo e estado do edifício

Todos estes fatores sempre influenciam o preço - por isso é difícil comparar os preços de dois edifícios.

O que pode ser comparado, no entanto, são ofertas diferentes para um e o mesmo edifício. Isso deve ser feito na prática - mas os serviços oferecidos também devem ser verificados em qualquer caso e deve-se atentar para as características de qualidade já mencionadas no início (responsabilidade de perda financeira, responsabilidade de fidelidade, longa atividade no mercado, referências).

A relativa proximidade local da empresa de administração de imóveis à propriedade a ser administrada também pode ser um critério importante - se um funcionário de administração de propriedade pode estar no local de forma rápida e fácil, se necessário, isso muitas vezes aumenta a qualidade da administração enormemente e ao mesmo o tempo reduz custos.

Pergunta: Qual é a diferença entre os custos administrativos de uma propriedade residencial e de uma casa alugada como regra?

Especialista Quantoe: Os preços e ofertas são sempre diferentes, é claro, mas você pode ver que a gestão de um imóvel residencial costuma ser um pouco mais cara do que a gestão de um prédio alugado.

As diferenças nos custos básicos mensais por unidade residencial são, na sua maioria, pequenas e na quase totalidade dos casos apenas alguns euros por mês.

Pergunta: Qual a influência do número de unidades residenciais nos custos básicos?

Quantoe-Expert: Normalmente ocorre que conforme o número de unidades residenciais aumenta, os custos básicos por unidade residencial também diminuem ligeiramente.

No caso de prédios muito grandes com muitos apartamentos, os custos básicos costumam ser menores, mas também ocorre o contrário: as administrações WEG para casas de duas ou três famílias em particular costumam ser significativamente mais caras do que para casas multi-partidárias com um maior número de proprietários de apartamentos.

Pergunta: Por que a condição de um edifício é importante?

Quantoe-Expert: Os administradores de imóveis sempre calculam os preços de acordo com seu próprio esforço, é claro.

Com um edifício antigo, um tanto gasto e gasto, certamente há mais a ser feito e mais esforço - especialmente se já houver uma pequena “carteira de reparos”. É claro que uma empresa de administração de imóveis pode compensar esse esforço maior com preços mais altos.

Pergunta: A localização do edifício também desempenha um papel?

Especialista Quantoe: Sim, definitivamente. Como um exemplo extremo, talvez você possa pensar em uma casa em um ponto quente real em uma cidade grande - inquilinos problemáticos, um local muito problemático e demolições ou problemas frequentes.

Se uma empresa de administração de imóveis cuidasse de tal edifício, é claro que os custos seriam muito mais elevados do que um prédio decente em uma área residencial tranquila e sofisticada.

Pergunta: Que outros fatores ainda podem desempenhar um papel em casos individuais?

custos de gestão de propriedade

Situações de início difíceis aumentam o preço da gestão imobiliária

Especialista Quantoe: Também a situação especial da casa certamente sempre se refletirá de uma forma ou de outra nas despesas administrativas.

Se, por exemplo, é uma WEG com proprietários irremediavelmente divididos que quase nunca chegam a acordo sobre alguma coisa, o esforço da administração da propriedade costuma aumentar consideravelmente. Também aqui esse esforço maior se refletirá em preços calculados de forma diferente.

A base para o cálculo do preço é sempre o esforço individual que um gerente de propriedade tem com o edifício - por exemplo, em comparação com um edifício totalmente livre de problemas no qual você quase não precisa se preocupar com nada. A diferença de preço entre um e outro pode ser considerável em casos individuais.

Pergunta: Por quanto tempo os contratos de gerente geralmente duram?

Especialista Quantoe: Geralmente, os contratos de gestor são celebrados por um prazo de 5 anos. Existem também certos períodos de aviso que devem ser cumpridos se você não concordar com os serviços de uma empresa de administração de propriedades.

Existem algumas regras especiais para a administração de uma WEG: No caso de uma WEG recém-constituída, o contrato pode durar apenas 3 anos, caso contrário, no máximo 5 anos.

A WEG tem - independentemente do prazo de notificação - suspender a administração do imóvel no local se houver um "motivo importante". Não é possível rescindir o contrato em todos os casos - os custos devem continuar a ser pagos pelo menos até o período normal de aviso prévio. A ação da administração imobiliária por parte da WEG pode ser evitada imediatamente por tão importantes motivos.

Uma razão tão importante seria, por exemplo, que a administradora de imóveis cobra incorretamente ou que os proprietários individuais preferem de forma clara e comprovada. A relação de confiança entre a administração da propriedade e a WEG é então destruída e há um motivo importante.

No entanto, esses regulamentos especiais não se aplicam à gestão de edifícios de apartamentos. Aqui você tem que cancelar regularmente.