Casa multifamiliar como uma casa pré-fabricada: você tem que contar com esses custos

preços de casas pré-fabricadas multifamiliares

Não apenas casas unifamiliares, mas também edifícios de apartamentos podem ser adquiridos em construção pré-fabricada. Em uma entrevista, o especialista Quantoe explica em detalhes quais custos você deve calcular para uma casa multifamiliar pré-fabricada e como esses custos se comparam a outros métodos de construção.

Pergunta: Quais são os usos possíveis para casas multifamiliares pré-fabricadas?

Quantoe especialista: Para além da clássica moradia bifamiliar, de longa data, estão a ser utilizadas cada vez mais as chamadas casas multi-geração. Em tal casa, geralmente há três ou mais unidades residenciais nas quais as diferentes gerações podem ser acomodadas juntas, uma ao lado da outra. Isso cria uma coexistência muito próxima entre as diferentes gerações, que é o que cada vez mais pessoas desejam.

Além disso, é claro que você pode ver um prédio de apartamentos com várias unidades residenciais como uma propriedade de investimento e gerar retornos interessantes de longo prazo com a renda contínua de aluguel. Para isso, entretanto, os requisitos correspondentes devem ser atendidos.

A grande vantagem das moradias multifamiliares é que, quando o preço do terreno é alto, o terreno existente pode ser utilizado de forma ideal para proporcionar espaço habitacional a duas ou mais famílias. Se o edifício não for construído um ao lado do outro, mas apenas para cima, o uso do terreno existente é particularmente ideal.

Em termos de custos, as casas multifamiliares são quase tão caras quanto outras formas de vida - a vantagem de custo só é realmente clara em alguns casos.

Pergunta: Quanto custam os edifícios de apartamentos pré-fabricados?

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Os preços de um prédio de apartamentos começam em 1400 € por metro quadrado

Quantoe especialista: Claro que é impossível dizer em geral - depende sempre do respectivo modelo da casa e do tamanho da casa.

Como regra, no entanto, você pode assumir custos entre 1.400 EUR por m² e 2.500 EUR por m² de espaço útil. Em alguns casos, pode ser ainda mais caro para casas com acessórios de alta qualidade ou modelos de casas especiais.

Você fica um pouco mais barato se usar a opção da chamada casa de extensão. Lá você pode comprar casas semiacabadas a um preço razoável e fazer você mesmo o trabalho que falta. Por outro lado, essas formas de casa são significativamente mais econômicas do que os modelos prontos para uso.

No entanto, dependendo do status do empreendimento e do fornecedor, os preços das casas de extensão podem ser bastante diferentes.

Você pode encontrar exemplos de alguns modelos de casas pré-fabricadas e seus preços na seguinte visão geral:

Modelo de casa e área de estarMobíliapreçoPreço por m²
Casa cúbica, casa sólida 432 m² de espaço vital em 3 andaresplanta baixa personalizável, telhado plano, chave na mão741.000 EUR1.715 EUR por m²
Casa com telhado de duas águas, área de estar de 380 m² em 2,5 andaresplanta baixa personalizável, casa com telhado de duas águas, varanda com telhadoEUR 730.0001.921 EUR por m²
Villa na cidade - prédio de apartamentos, 316 m² em 2 andaresTelhado inclinado, planta adaptável, 4 varandas de canto, chave na mão562.000 EUR1.778 EUR por m²
Casa cúbica, 188 m² em 2 andaresEstilo Bauhaus, telhado plano, planta personalizável, chave na mão415.000 EUREUR 2.207 por m²
mesma casa que acimacomo uma extensão300.000 euros1.595 EUR por m²

Esses preços são, obviamente, apenas preços exemplares para determinados modelos de casas pré-fabricadas de diferentes fabricantes. Outros modelos de casas - mesmo com tamanho e construção semelhantes - podem ter preços significativamente diferentes.

No entanto, nossos exemplos de preços já mostram claramente que é necessário calcular os preços por metro quadrado para edifícios de apartamentos pré-fabricados que são muito semelhantes aos de casas unifamiliares pré-fabricadas.

Qualquer pessoa que adquira uma casa multifamiliar pré-fabricada como investimento pode esperar custos de construção administráveis. Se a receita de aluguel pode ser alcançada, você pode definitivamente contar com um retorno aceitável do seu investimento a longo prazo.

Pergunta: De quais fatores geralmente dependem os custos de um prédio de apartamentos pré-fabricados?

Especialista Quantoe: Quando se trata de preços para edifícios de apartamentos pré-fabricados, uma série de fatores entram em jogo - mas o fator mais importante é o tamanho do espaço útil utilizável.

O seguinte também pode desempenhar um papel:

  • o estado da casa
  • o padrão de energia da casa
  • a construção da casa
  • o projeto da casa pré-fabricada
  • Cave e garagem (s)

Você sempre tem que comparar preços e equipamentos individualmente - cada fabricante de casas pré-fabricadas calcula de forma diferente e às vezes há diferenças de preços significativas, mesmo com equipamentos e tamanhos semelhantes.

Pergunta: Você também não precisa considerar os custos de acompanhamento de longo prazo?

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Um telhado inclinado causa menos custos de acompanhamento

Quantoe Expert: Sim, definitivamente. Os custos de acompanhamento são mais elevados com itens individuais de equipamento do que com outros.

Os telhados planos são um bom exemplo disso: Um telhado plano requer inspeções regulares e novas vedações e reparos em intervalos muito curtos.

Um telhado de duas águas clássico, por outro lado, praticamente dispensa manutenção por muitas décadas, se executado corretamente.

Essas coisas sempre devem ser consideradas ao escolher uma casa pré-fabricada. Às vezes, portanto, pode valer a pena investir um pouco mais de dinheiro e ter menores custos de acompanhamento. Portanto, você nunca deve considerar as diferenças de preços como absolutas, mas sempre as pesar com cuidado.

Pergunta: Quais são os custos normalmente adicionados aos custos da casa pré-fabricada?

Especialista Quantoe: Claro, a casa sozinha não chega. Em qualquer caso, você ainda deve levar em consideração

  • os custos da terra
  • Custo da placa de base
  • possivelmente custos para a adega
  • Custos para a instalação ao ar livre
  • Custos para vagas de estacionamento necessárias na propriedade
  • possivelmente custos para uma solução de garagem ou um parque de estacionamento subterrâneo
  • possivelmente custos para a instalação de um elevador

Pergunta: Qual é o preço que você geralmente tem que calcular para um terreno?

Especialista Quantoe: Os preços dos terrenos para construção variam consideravelmente dependendo da localização e região. Obviamente, a localização também desempenha um papel importante no preço de um terreno para construção.

Além disso, também se pode observar um claro diferencial de preços de leste para oeste.

Nos novos estados federais, os custos de construção de terrenos são normalmente entre 30 EUR por m² e 120 EUR por m², nos antigos estados federais os preços médios são entre 150 EUR por m² e 300 EUR por m² saem - nos locais principais significativamente mais alto.

De acordo com os valores atuais, o terreno mais caro da Alemanha fica em Hamburgo: lá às vezes é necessário pagar até 600 EUR por m² por um terreno para construção.

Pergunta: Quais custos você deve calcular para uma placa de base?

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Os custos da placa de base geralmente não estão incluídos no preço da casa pré-fabricada

Perito Quantoe: Via de regra, a produção da laje não está inclusa no preço da casa - deve ser pago separadamente.

Os custos de uma laje de piso são de cerca de 120 EUR por m² a 150 m². Por esse preço, você geralmente obtém uma base térmica de alta qualidade.

No entanto, se a natureza do solo na propriedade causar problemas, os terraplenagem necessários podem ser significativamente mais complexos e, portanto, muito mais caros. Nesse caso, os custos da placa de base também aumentam enormemente. Este também é o caso quando há entrada de água.

Em qualquer caso, uma laje é muito mais barata do que uma adega.

Pergunta: Quanto custa uma adega? E: vale mesmo a pena?

Quantoe especialista: Os custos de uma adega podem variar - de cerca de 30.000 EUR a 70.000 EUR tudo é possível aqui.

Com a área de uma casa multifamiliar pré-fabricada, no entanto, geralmente você terá que assumir pelo menos 30.000 EUR.

A questão de saber se uma adega vale a pena, é claro, deve ser respondida individualmente em princípio. O espaço de armazenamento é escasso, especialmente em edifícios de apartamentos, e uma extensão do sótão não é uma opção para todos os tipos de casa.

As caves são muito mais práticas como espaço de arrumação para todos os apartamentos da casa, como sala de secagem e como lugar de estacionamento de bicicletas. O sistema de aquecimento e as salas de serviço necessárias também podem ser facilmente acomodados em um porão. Geralmente, não há substituto real para acomodar esses cômodos em outras partes da casa.

Você deve considerar o seguinte: Como sabemos pelo nosso exemplo de custo, um metro quadrado de espaço na casa custa cerca de 2.000 EUR. Além disso, perde-se o espaço utilizável (e, no caso de casas alugadas, espaço para aluguer).

Em contraste, se você olhar para os custos do porão, o metro quadrado na área do porão custa apenas 300 EUR a 500 EUR e nenhum espaço valioso é perdido na casa, pois o porão não seria habitável ou alugável de qualquer maneira. Portanto, faz muito mais sentido mover as salas auxiliares e áreas de serviço necessárias para um porão.

Pergunta: Quais custos você deve calcular para vagas de estacionamento ou garagens subterrâneas?

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Os lugares de estacionamento têm um custo extra

Quantoe especialista: Quando se trata de estacionamentos, sempre depende de como você os arruma. Para áreas pavimentadas, você deve assumir - dependendo do tipo de pavimentação usado - entre 100 EUR por m² a 200 EUR por m². A asfaltagem incluindo a subestrutura também custará cerca de 100 EUR por m².

Em todo caso, é necessário estimar custos enormes para a construção de um estacionamento subterrâneo. Em determinadas circunstâncias, surgem aqui custos totais de vários milhares de euros por lugar de estacionamento. Dependendo das condições locais e do projeto, os custos totais podem variar.

Pergunta: Quando os custos das casas multifamiliares compradas como investimentos de capital realmente valem a pena?

Especialista Quantoe: Aqui você primeiro tem que calcular a área útil até uma área que pode realmente ser alugada. Como regra, as instalações gerais ocupam cerca de 20% da área útil - mas isso pode variar dependendo da seção de construção.

Agora depende de quais preços de aluguel podem ser alcançados no respectivo local. Em toda a Alemanha, o índice de aluguel para 2018 é uma média de EUR 7,50 por m² por mês. Pela área arrendável pode ganhar em média 90 EUR por m² e ano.

Em boas localizações, o índice de aluguel costuma ser entre 10 EUR por m² e 12 EUR por m², os principais locais em Munique aumentam para 17,50 EUR por m² em casos excepcionais.

A partir da receita anual de aluguel (se for alugado continuamente) e dos custos de construção e propriedade da casa e instalações auxiliares, você pode calcular quando o investimento foi amortizado e quando a receita de aluguel gera lucro.

Se somar todos os custos, obtém um total de cerca de 3.000 EUR por m² a 4.000 EUR por m². Com um índice de aluguel médio, esses custos são geralmente cobertos por receitas de aluguel em cerca de 30 anos.

Com um aluguel pretendido, é importante que todos os aspectos da casa apoiem de forma otimizada a rentabilidade. A seleção da casa pré-fabricada multifamiliar deve então ser otimizada a este respeito.